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Tendances du retail 2027 : ce qui attend les commerces de centre-ville
Quatre tendances vont façonner le commerce de centre-ville en 2027, et toutes sont déjà mesurables : les clients reviennent en magasin mais dépensent moins par visite, la restauration, la beauté et la proximité remplacent la mode, le commerce en ligne continue de progresser, et la clientèle vieillit. En 2025, la restauration occupait déjà 23,4% des locaux commerciaux de centre-ville, selon Codata. Voici ce que disent les données les plus récentes, et ce qu’elles changent pour un projet d’implantation l’an prochain.
À qui s’adresse cet article ?
Aux porteurs de projet qui préparent une ouverture ou une reprise en 2027, et aux commerçants installés qui veulent adapter leur offre. Vous y trouverez les tendances chiffrées du commerce de centre-ville, leur lecture concrète et une liste de vérifications à faire avant de choisir votre activité et votre local.
En bref (mis à jour le 13 novembre 2026)
- La fréquentation des magasins remonte, mais le chiffre d’affaires du commerce spécialisé recule de 2,4% sur les huit premiers mois de 2026 (Procos) : le client vient, il achète moins par visite.
- La restauration occupe 23,4% des locaux de centre-ville et la beauté 17,1% dans les villes Action Cœur de Ville, quand le parc de magasins d’habillement en centre-ville a reculé de 16% depuis 2019.
- Le commerce en ligne atteint 196,4 milliards d’euros en 2025 (+7%), mais le panier moyen recule à 62 € : le magasin reste le lieu de la relation.
- 22,2% des habitants ont 65 ans ou plus au 1er janvier 2026 : services, santé, proximité et accessibilité deviennent des critères d’implantation.
- La vacance commerciale atteint 11,7% en 2025 : plus de locaux disponibles, donc plus de marge de négociation pour un projet bien construit.
Fréquentation
Le client revient, le panier se resserre
Activités
Restauration, beauté et proximité en tête
Relation
Le magasin complète le commerce en ligne
Démographie
Des clients plus âgés, des besoins nouveaux
Tendance 1 : plus de passage, des paniers plus serrés
C’est le paradoxe de 2026, et il devrait se prolonger en 2027 : les Français reviennent dans les commerces, mais ils y dépensent moins. Selon la conjoncture Procos publiée en septembre 2026, le chiffre d’affaires du commerce spécialisé recule de 2,4% sur les huit premiers mois de l’année, alors que la fréquentation progresse dans tous les formats commerciaux, centre-ville compris. En août, la fréquentation des centres-villes a même gagné 1,2%.
Ce rebond reste fragile. Procos l’attribue en partie à des facteurs ponctuels de l’été, et sur douze mois glissants la fréquentation reste en recul de 1,9%. Le constat de fond est clair : davantage de visites ne se traduisent pas automatiquement en davantage de ventes. Le client compare, arbitre, et réserve ses achats aux commerces qui lui donnent une vraie raison d’acheter sur place.
L’attachement au centre-ville, lui, ne faiblit pas. Le 11e baromètre du centre-ville et des commerces, réalisé par CSA et présenté au Sénat en mai 2026, montre que 71% des Français se rendent dans leur centre-ville au moins une fois par semaine et que 67% y sont attachés. Le flux existe : tout l’enjeu de 2027 sera de le convertir.
Pour un porteur de projet, la conséquence est concrète : le flux piéton d’une rue ne suffit plus à valider un emplacement. Il faut aussi estimer la part des passants qui correspondent à la clientèle visée et leur propension à acheter. Notre guide pour analyser la zone de chalandise avant de s’implanter détaille la méthode.
Tendance 2 : le centre-ville change d’activités
La deuxième tendance se lit dans les vitrines. Le baromètre Codata de l’offre commerciale de centre-ville, présenté en juin 2026, montre que la restauration est devenue le principal moteur du cœur de ville : elle occupe 23,4% des locaux occupés en 2025. Dans les villes du programme Action Cœur de Ville, la parfumerie, la beauté et les soins atteignent 17,1% des locaux, en progression de 0,4 point sur un an. Les enseignes alimentaires de proximité sont parmi celles qui ont le plus ouvert en centre-ville, comme Intermarché Express (+16 ouvertures nettes) et Carrefour City (+13).
À l’inverse, l’habillement poursuit son recul. Selon le bilan 2025 de l’Alliance du Commerce, le parc de magasins d’habillement a perdu environ 20% de ses points de vente depuis 2019, et 16% en centre-ville, quand les retail parks progressent de 8% sur la même période.
Cette recomposition a un effet direct sur l’immobilier commercial. La vacance nationale atteint 11,7% en 2025 contre 10,8% un an plus tôt, toujours selon Codata. Les cellules libérées par la mode sont souvent de bonne taille et bien placées, mais elles ne sont pas toujours adaptées à une activité de bouche : extraction, chambre froide ou accès livraison font défaut. Avant de vous positionner, vérifiez ce que le local permet réellement, avec notre comparatif local coque nue ou local aménagé.
Tendance 3 : le magasin devient un lieu de relation
Le commerce en ligne poursuit sa croissance, à un rythme plus modéré. Selon le bilan de la Fevad présenté en février 2026, il représente 196,4 milliards d’euros en 2025, en hausse de 7%, contre +9,6% l’année précédente. Les transactions augmentent de 10%, mais le panier moyen recule de 3%, à 62 €. Les Français achètent plus souvent en ligne, pour des montants plus faibles.
Pour le commerce physique, ce n’est pas une menace frontale mais un changement de rôle. Le magasin de centre-ville ne gagne plus sur le prix ni sur l’étendue de l’offre. Il gagne sur ce que l’écran ne propose pas : le conseil, l’essai, le service, la rapidité et le lien humain. Les commerces qui progressent combinent souvent les deux canaux : réservation en ligne et retrait en boutique, prise de rendez-vous, visibilité sur la fiche Google et les réseaux sociaux.
Cette relation se construit aussi par l’animation. Les centres-villes qui organisent des rendez-vous récurrents fidélisent mieux que ceux qui misent sur un événement ponctuel, comme nous l’avons montré dans notre article sur les animations d’automne en centre-ville. Pour un nouveau commerce, s’inscrire dans ces animations dès l’ouverture est l’un des moyens les plus simples de se faire connaître.
Notre lecture
Le commerce en ligne capte les achats de réassort et de prix. Le commerce de centre-ville a intérêt à se positionner sur ce qui demande un contact : une prestation, un conseil, un produit à voir ou à goûter, un moment partagé. C’est d’ailleurs ce qui explique la progression de la restauration et de la beauté.
Tendance 4 : une clientèle qui vieillit
La quatrième tendance est la plus lente, et la plus certaine. Au 1er janvier 2026, 22,2% des habitants de la France ont 65 ans ou plus et 11,1% ont 75 ans ou plus, contre respectivement 16,4% et 8,2% vingt ans plus tôt, selon le bilan démographique de l’INSEE. La part des 65 ans et plus rejoint presque celle des moins de 20 ans, à 22,5%. Dans les villes moyennes, où se situe une grande partie des centres-villes en reconquête, ce vieillissement est souvent plus marqué encore.
Cette évolution se lit déjà dans l’activité des réseaux. En 2025, les services aux personnes, qui incluent le maintien à domicile, ont progressé de 9,6% en chiffre d’affaires dans la franchise, selon la Fédération Française de la Franchise. Pour un commerce de centre-ville, elle ouvre trois pistes : des services de proximité (santé, bien-être, aide à domicile, réparation), une offre alimentaire de qualité en petites quantités, et un parcours client pensé pour tous.
L’accessibilité devient ainsi un argument commercial autant qu’une obligation : entrée de plain-pied, places pour s’asseoir, signalétique lisible, livraison à domicile. Les règles applicables aux établissements recevant du public sont détaillées dans notre guide de la conformité du local commercial.
Ce que ces tendances changent pour votre projet en 2027
Ces quatre tendances ne disent pas qu’un secteur est condamné ou qu’un autre réussira à coup sûr. Elles indiquent où se trouvent les clients, ce qu’ils attendent et quels locaux se libèrent. Un projet bien construit en 2027 tient compte des quatre à la fois. Voici les vérifications à faire avant de vous engager.
Checklist avant de choisir votre activité et votre local
- ☐ Mon offre donne une raison de venir en magasin que le commerce en ligne ne couvre pas : conseil, service, dégustation, prestation ou moment partagé.
- ☐ J’ai estimé la part du flux piéton qui correspond à ma clientèle, et pas seulement le nombre de passants.
- ☐ Mon activité complète l’offre existante de la rue au lieu de doubler un concurrent installé.
- ☐ Le local permet réellement mon activité : extraction, points d’eau, réserve, accès livraison, accessibilité.
- ☐ J’ai prévu une présence en ligne dès l’ouverture : fiche Google, réseaux sociaux, prise de rendez-vous ou commande si pertinent.
- ☐ Mon parcours client convient aussi aux clients âgés : accès, confort, lisibilité des prix.
- ☐ J’ai comparé plusieurs locaux vacants : avec une vacance de 11,7%, la négociation sur le loyer et les travaux est souvent possible.
Le contexte de 2027 est aussi une opportunité. La hausse de la vacance donne plus de choix aux porteurs de projet, et de nombreuses villes moyennes accompagnent activement les nouvelles implantations. C’est le cas des territoires partenaires du Pôle Implantation Commerce, qui recherchent des activités précises pour compléter leur offre. Pour trouver l’idée qui correspond à votre profil, consultez aussi nos 10 idées de commerce qui fonctionnent en centre-ville en 2027.
À retenir
- Le flux revient, pas le panier : fréquentation en hausse mais chiffre d’affaires du commerce spécialisé en recul de 2,4% sur huit mois en 2026. La conversion devient l’enjeu numéro un.
- Le centre-ville se recompose : restauration (23,4% des locaux), beauté et alimentaire de proximité progressent, l’habillement recule de 16% depuis 2019.
- Le magasin devient un lieu de relation : le commerce en ligne atteint 196,4 Md€, le commerce physique gagne sur le conseil, le service et l’expérience.
- La clientèle vieillit : 22,2% de 65 ans et plus, ce qui favorise les services, la proximité et les commerces accessibles.
Questions fréquentes
Q : Quelles sont les grandes tendances du retail en 2027 ?
R : Quatre tendances se dégagent des données 2025 et 2026 : une fréquentation des magasins qui remonte sans hausse du chiffre d’affaires, une recomposition des centres-villes au profit de la restauration, de la beauté et de l’alimentaire de proximité, un rôle relationnel croissant du magasin face au commerce en ligne, et un vieillissement de la clientèle qui favorise les services et la proximité.
Q : Quels commerces se développent en centre-ville ?
R : La restauration est le premier moteur, avec 23,4% des locaux occupés en centre-ville en 2025 selon Codata. La parfumerie, la beauté et les soins atteignent 17,1% des locaux dans les villes Action Cœur de Ville, et les supérettes de proximité figurent parmi les enseignes qui ouvrent le plus. Les services aux personnes progressent aussi fortement.
Q : Faut-il encore ouvrir un commerce physique face au commerce en ligne ?
R : Oui, à condition de proposer ce que le commerce en ligne ne couvre pas. Le e-commerce atteint 196,4 milliards d’euros en 2025, mais son panier moyen recule à 62 €. Le commerce physique garde l’avantage sur le conseil, le service, la prestation et l’expérience, d’autant que 71% des Français se rendent chaque semaine dans leur centre-ville.
Q : La hausse de la vacance commerciale est-elle une bonne nouvelle pour un porteur de projet ?
R : Elle offre davantage de choix et de marge de négociation : la vacance atteint 11,7% en 2025 contre 10,8% en 2024. Mais un local vacant n’est pas forcément adapté à toutes les activités. Il faut vérifier sa conformité, ses équipements et son environnement commercial avant de s’engager.
Offres immo à saisir
Des locaux de centre-ville disponibles sur nos territoires partenaires, adaptés aux activités qui progressent.
Le Havre (76)Local commercial avec extraction de 37 m² à louer, quartier Saint-François
Cavaillon (84)Local commercial de 109,5 m² à louer en centre-ville
Saint-Omer (62)Local commercial de 75 m² à louer en hyper-centre
Sources et références
Les données de cet article proviennent de sources publiques et professionnelles, datées et vérifiables.
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Amy Dauphin est responsable de la mission commerce au sein du Pôle Implantation Commerce (PIC). Forte de sa connaissance approfondie des besoins des territoires, elle qualifie les projets d’implantation et maîtrise les réseaux d’enseignes et de franchises en développement. Depuis 2022, elle a accompagné plus de 500 projets d’implantation à travers la France, en partenariat avec les CCI, les collectivités et les réseaux de franchise. Amy partage régulièrement son expertise à travers des articles et guides pratiques destinés aux entrepreneurs et aux décideurs locaux.