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Revitalisation des centres-villes : mission impossible ? Le bilan du Salon des Maires 2025
« Revitalisation des centres-villes : mission impossible ? » C’est sous ce titre provocateur que s’est tenue l’une des conférences les plus suivies du Salon des Maires et des Collectivités Locales, du 18 au 20 novembre 2025 à Paris.
Si la question se pose, la réponse apportée par les experts présents est sans appel : non seulement ce n’est pas impossible, mais une nouvelle dynamique est clairement enclenchée. Amy Dauphin et Yannick Musseta (Ancoris / Pôle Implantation Commerce), accompagnés d’Émilie Palus (SPL Brive) et de Nicolas Bonnefoy (Intencité), ont dressé un portrait inédit du commerce de demain.
Pour vous, porteurs de projets, franchisés ou commerçants indépendants, les lignes bougent. Qui ouvre des boutiques aujourd’hui ? Quels sont les critères décisifs pour choisir un local ? Quels secteurs ont le vent en poupe ? Retour détaillé sur les enseignements exclusifs de cette rencontre.
Le grand retour des indépendants et du « local »
C’est la première révélation majeure de cette conférence, portée par l’analyse des données de terrain d’Amy Dauphin. Le visage du porteur de projet a changé radicalement ces deux dernières années.
70 % de projets indépendants
La tendance est forte : aujourd’hui, 70 % des projets détectés sont portés par des indépendants, contre une baisse notable des projets d’enseignes nationales. Les réseaux de franchise peinent davantage à identifier des candidats disposant à la fois des compétences et des fonds nécessaires. À l’inverse, l’envie d’entreprendre en solo explose.
Ce désir d’entreprendre touche toutes les générations : des jeunes diplômés aux salariés en reconversion, jusqu’aux seniors souhaitant lancer un “dernier projet” avant la retraite.
Des entrepreneurs enracinés et « captifs »
Oubliez l’image de l’investisseur qui scanne la carte de France pour trouver le meilleur emplacement. 83 % des porteurs de projet sont peu, voire pas du tout mobiles. Ils veulent s’implanter là où ils ont grandi, là où ils vivent. Il y a derrière ce chiffre une véritable quête de sens : la volonté de contribuer, à son échelle, à la revitalisation de sa propre ville. Cet engouement profite directement aux petites et moyennes villes, qui voient revenir des enfants du pays prêts à offrir de nouveaux services de proximité aux habitants.
Choisir son local : les 3 critères qui font la décision
Si l’envie est là, la concrétisation du projet se heurte souvent à la réalité économique. Amy Dauphin a détaillé les trois piliers qui déclenchent la signature d’un bail aujourd’hui.
1. L’accessibilité et la visibilité
C’est le B.A.-BA du commerce, mais il reste incontournable. Le porteur de projet cherche un emplacement « qui vit », où le flux piéton est naturel. Un centre-ville agréable et traversant reste le meilleur atout commercial.
2. L’état du local et le loyer (le facteur clé)
C’est ici que se joue souvent la faisabilité du projet. Le contexte économique a changé la donne : beaucoup de porteurs de projets disposent d’un apport personnel modéré, situé généralement entre 5 000 et 15 000 euros. Avec une telle trésorerie, impossible de financer de lourds travaux de mise aux normes ou de gros œuvre. Un local “prêt à l’emploi” avec un loyer raisonnable devient donc le critère déterminant.
3. L’accompagnement humain de la collectivité
C’est le facteur « X », celui qui fait basculer la décision. L’écoute, les conseils et la mise en relation valent parfois plus que des subventions.
L’exemple de la pâtissière de Cavaillon : Amy Dauphin a cité un cas très parlant : une pâtissière accompagnée récemment hésitait entre deux villes pour son installation. Ce qui a fait pencher la balance pour Cavaillon ? Ce n’est pas uniquement le local, mais l’accompagnement de la collectivité. La disponibilité des équipes municipales et leur capacité à lui trouver un local ne nécessitant pas de gros travaux ont été décisives. Elle s’est sentie soutenue, attendue et sécurisée.
Les secteurs qui recrutent : la nouvelle carte du commerce
Quels types de boutiques ouvrent en 2025 ? L’analyse des données présentées lors du salon dessine un paysage commercial en pleine mutation :
- 35 % : Commerces de détail non alimentaires. C’est la catégorie reine. Elle regroupe les fleuristes, l’aménagement intérieur, mais aussi et surtout la seconde main (friperies) et les concept stores, qui répondent aux nouvelles habitudes de consommation responsable.
- 27 % : La restauration. Qu’elle soit rapide ou traditionnelle, elle reste un pilier, portée par un mix d’indépendants et d’enseignes.
- 15 % : Les métiers de bouche. Épiceries fines, boucheries, fromageries, pâtisseries et coffee shops confirment l’appétit des Français pour la qualité alimentaire.
Deux tendances de fond émergent également :
- Les lieux hybrides : On ne vend plus seulement un produit, on vend un moment. Exemple : une librairie qui fait aussi salon de thé.
- La beauté et le bien-être : Une filière en forte progression avec des concepts spécialisés comme les “Head SPA” ou des soins esthétiques pointus.
Quand la ville prépare le terrain : l’exemple de Brive
Face à ces porteurs de projets aux moyens parfois limités mais à la motivation forte, comment les villes s’adaptent-elles ? L’intervention d’Émilie Palus (SPL Brive) a démontré qu’une politique volontariste change tout.
À Brive (46 000 habitants), la stratégie ne se limite pas à attendre le chaland.
- Maîtrise du foncier : La ville n’hésite pas à acheter des murs commerciaux (comme l’ex-Trésorerie ou des locaux rue de la République) pour les rénover et les remettre sur le marché à des loyers cohérents. C’est exactement ce que recherchent les porteurs de projets cités plus haut : des locaux sans gros travaux. Résultat ? La vacance commerciale a chuté de 16,8 % (2018) à 12,7 % (2023).
- Le logement comme moteur : Pas de clients sans habitants. Brive rénove massivement pour ramener des familles en centre-ville (objectifs de 100 logements neufs).
- Locomotives commerciales : La création de la Halle Gaillarde (3 millions d’euros d’investissement) a créé un pôle d’attraction majeur avec 14 commerçants.
Au-delà du “remplissage” : la méthode pour durer
Nicolas Bonnefoy (Intencité) a rappelé une vérité essentielle pour clore les débats : « Un centre-ville ne se réinvente pas avec des mètres carrés, mais avec du sens ».
Il ne suffit pas de remplir une case vide. Il faut comprendre l’écosystème.
- À Charenton-le-Pont, la population avait changé (+40% d’habitants, plus jeunes, plus aisés) mais pas les commerces. En adaptant l’offre (librairie, épicerie bio), la ville a renoué avec le succès.
- À Auch, il a fallu reconstruire la confiance avec les commerçants existants pour relancer la machine (19 ouvertures récentes).
Conclusion
Pour vous, entrepreneurs, le message de ce Salon des Maires 2025 est très positif. Les villes ont compris qu’elles devaient s’adapter à votre profil : des indépendants passionnés, souvent locaux, avec des apports limités mais des concepts forts.
Elles sont de plus en plus nombreuses, comme Brive ou Cavaillon, à préparer le terrain pour vous accueillir dans de bonnes conditions (locaux rénovés, loyers maîtrisés). Votre projet a du sens ? Il existe forcément un territoire qui l’attend.
Pôle Implantation Commerce est là pour faire ce lien. Nous identifions gratuitement pour vous les collectivités qui correspondent à vos critères et qui sont prêtes à vous accompagner concrètement.
Forte d’une expérience de plusieurs années en développement économique, Amy accompagne les enseignes et les porteurs de projet dans leur projet d’implantation d’activités économiques ou commerciales. Sa capacité à comprendre vos enjeux et sa connaissance des territoires font d’Amy un atout à la réussite de votre implantation.