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De l’inventaire à l’offre territoriale : transformer vos locaux vacants en opportunités d’implantation
Un inventaire de locaux vides n’a jamais rempli une rue commerçante. Ce qui la remplit, c’est une offre : des fiches locaux documentées, des propriétaires prêts à négocier, et un flux continu de porteurs de projet qui savent que ces locaux existent. Avec une vacance commerciale à 11,6% en moyenne nationale en 2025, contre 9,5% en 2019 (Conseil national du commerce, rapport d’activité publié en juillet 2026), le sujet n’est plus le comptage. Ce deuxième focus sur le livre blanc « Revitaliser le commerce de votre centre-ville » détaille la méthode pour passer du recensement à l’offre territoriale, enrichie des évolutions réglementaires de 2026.
À qui s’adresse cet article ?
Aux élus, directeurs généraux des services, responsables du développement économique et managers de centre-ville qui disposent déjà d’un état des lieux de leur vacance et cherchent à le rendre utile. Vous y trouverez les bases de données publiques réellement accessibles, la nouveauté fiscale de 2026 sur la taxe sur les friches commerciales, les outils de mobilisation du parc privé et la manière d’alimenter un pipeline de porteurs de projet.
En bref (mis à jour le 9 octobre 2026)
- L’article L135 B du livre des procédures fiscales oblige la DGFiP à transmettre gratuitement aux communes et EPCI à fiscalité propre la liste des locaux commerciaux vacants non imposés à la cotisation foncière des entreprises l’année précédente.
- Nouveauté 2026 : la taxe sur les friches commerciales peut désormais être ciblée sur le seul périmètre d’une opération de revitalisation de territoire, pour les impositions dues à compter de 2027.
- Jusqu’ici, seules 480 communes et 68 EPCI, soit 5% du territoire, y avaient recours, précisément à cause de l’obligation d’application uniforme.
- Il n’existe aucune plateforme nationale de diffusion des locaux commerciaux vacants : la visibilité de votre offre dépend entièrement des canaux que vous activez.
- La demande existe : le commerce a enregistré 172 600 créations d’entreprises en 2025, en hausse de 11%, soit près d’un tiers de la progression nationale.
Étape 1 : obtenir la liste, gratuitement
Beaucoup de collectivités commandent un relevé de terrain avant d’avoir épuisé ce à quoi elles ont droit gratuitement. Car l’article L135 B du livre des procédures fiscales est explicite : la direction générale des finances publiques transmet gratuitement aux collectivités territoriales et aux EPCI à fiscalité propre la liste des locaux commerciaux et professionnels vacants qui n’ont pas fait l’objet d’une imposition à la cotisation foncière des entreprises l’année précédente. Pour les communes et les EPCI à fiscalité propre, cette transmission est de droit, sans même avoir à la demander. Ce n’est pas une nouveauté, et c’est précisément ce qui surprend : le droit existe déjà, il est simplement peu utilisé. La loi de finances pour 2026 s’est contentée d’étendre cette transmission aux services de l’État compétents en matière d’aménagement et d’environnement, à leur demande.
Une réserve s’impose et elle est importante : le critère est fiscal, pas physique. L’absence d’imposition à la CFE est un indice de vacance, jamais une constatation. Un local peut être occupé sans être imposé, ou imposé sans être exploité. Cette liste est un point de départ à recouper, pas un inventaire.
Trois autres ressources complètent utilement le dispositif, et elles sont elles aussi accessibles sans budget d’étude.
| Ressource | Ce qu’elle apporte | Accès |
|---|---|---|
| Liste L135 B (DGFiP) | Locaux commerciaux et professionnels non imposés à la CFE l’année précédente | Gratuit, de droit pour les communes et EPCI à fiscalité propre |
| Deveco (ANCT) | Outil de suivi qui rapproche fichiers fonciers, mutations et qualification terrain, et permet d’indiquer local par local s’il est occupé ou vacant. Plus de 1 500 équipes utilisatrices | Gratuit, réservé aux collectivités, sur demande |
| Fichiers fonciers du Cerema | Millésime 2025. Identification des locaux commerciaux et de leurs propriétaires, avec le code d’activité de l’occupant | Gratuit, accès conventionné via le Portail Données Foncières |
| Simulateur « Diagnostiquer la vacance d’un local commercial » (DGE) | Questionnaire en trois étapes avec des parcours distincts pour propriétaires, managers de commerce et élus, qui restitue une liste de leviers en PDF | Gratuit, en ligne, sans compte |
Bon à savoir : le simulateur mis en ligne par la Direction générale des entreprises est souvent présenté comme un outil de diagnostic. C’est en réalité un arbre de décision entièrement déclaratif : c’est vous qui saisissez votre taux de vacance, la durée et l’état du local. Il n’est connecté à aucune base de données. Très utile pour orienter vers le bon levier, il ne remplace ni la liste fiscale ni le terrain.
Étape 2 : transformer chaque local en fiche commercialisable
C’est le passage de l’inventaire à l’offre, et il tient à une exigence simple : un porteur de projet ne se décide pas sur une adresse, il se décide sur une fiche. Notre premier focus sur le livre blanc détaille les six données à collecter pour qualifier chaque local vacant : surface et configuration, conditions financières, état du local, flux piétons, durée de la vacance et situation du propriétaire.
Pour qu’une fiche devienne commercialisable, quatre éléments supplémentaires font la différence, et ce sont exactement ceux qui manquent le plus souvent dans les listes transmises aux réseaux d’accompagnement.
Ce qui transforme une ligne de tableur en fiche exploitable
- ▪️ Des photos récentes, intérieur et extérieur, avec la vitrine de face. Une fiche sans visuel n’est jamais diffusée par un réseau d’accompagnement.
- ▪️ Le montant réel demandé : loyer, charges, dépôt de garantie, droit au bail ou pas-de-porte éventuel. Une fourchette vaut mieux qu’un blanc, un blanc arrête la discussion.
- ▪️ Les contraintes techniques : extraction, arrivée d’eau et évacuation, puissance électrique, accessibilité, classement ERP. Ce sont elles qui disqualifient un local pour un métier de bouche ou un salon.
- ▪️ Le nom d’un interlocuteur joignable, côté propriétaire ou côté collectivité, avec un délai de réponse annoncé.
Cette exigence documentaire n’est pas cosmétique. Elle conditionne la capacité de la collectivité à faire circuler son offre, et elle figure explicitement dans la feuille de route du livre blanc : documenter chaque local disponible, avec sa fiche technique, ses photos et ses données de flux, et la rendre accessible en ligne.
Étape 3 : mobiliser les propriétaires privés
La majorité des locaux vacants appartient à des propriétaires privés, et c’est là que la plupart des inventaires s’arrêtent. Trois leviers existent, du plus consensuel au plus contraignant.
La médiation directe, à ne pas sous-estimer
Beaucoup de propriétaires de locaux vides ne sont ni spéculateurs ni indifférents : ils sont mal informés sur le niveau réel du marché local, ou découragés par l’état de leur bien. Un rendez-vous, une fiche de comparaison des loyers pratiqués dans la rue et la perspective d’un candidat identifié suffisent souvent à débloquer une négociation. C’est le travail quotidien d’un manager de centre-ville, allié des porteurs de projet, et c’est aussi ce qui explique la performance de certains territoires.
La taxe sur les friches commerciales, enfin ciblable
C’est la nouveauté réglementaire la plus importante de l’année pour les collectivités. La taxe sur les friches commerciales, prévue par l’article 1530 du code général des impôts, frappe les locaux qui ne sont plus affectés à une activité entrant dans le champ de la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition, et restés inoccupés pendant la même période. Les deux conditions sont cumulatives. Le taux est de 10% la première année, 15% la deuxième et 20% à compter de la troisième, avec un doublement possible par délibération, soit jusqu’à 20, 30 et 40%.
Jusqu’à présent, son défaut était structurel : elle devait s’appliquer uniformément sur tout le territoire communal. Résultat, en 2025, seules 480 communes et 68 EPCI y avaient recours, soit 5% du territoire national selon la Direction générale des entreprises. Difficile en effet de taxer de la même manière un local vide de l’hypercentre et un local isolé en périphérie.
L’article 44 de la loi de finances pour 2026, du 19 février 2026, lève ce verrou : une commune peut désormais instituer la taxe sur le seul périmètre correspondant aux secteurs d’intervention délimités par une convention d’opération de revitalisation de territoire. La dérogation s’applique aux impositions dues à compter de 2027. Deux conditions de forme, précisées par le bulletin officiel des finances publiques de juillet 2026 : la délibération doit faire explicitement référence à la convention d’ORT et être postérieure à son entrée en vigueur.
Bon à savoir, le calendrier à ne pas manquer : la règle générale s’applique, une délibération doit intervenir avant le 1er octobre d’une année pour produire effet l’année suivante. Pour une imposition en 2028, il faut donc avoir délibéré avant le 1er octobre 2027. Deux prérequis à anticiper dès maintenant : disposer d’une convention ORT en vigueur, et transmettre chaque année à l’administration fiscale, avant le 1er octobre, la liste des adresses des biens susceptibles d’être concernés. C’est la collectivité qui recense, pas la DGFiP. Au 28 septembre 2026, 911 conventions ORT étaient signées, couvrant 2 206 communes.
Une précision pour éviter les contentieux : la taxe n’est pas due lorsque l’absence d’exploitation est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple en cas de travaux d’urbanisme ou de bien mis en vente ou en location à un prix normal sans trouver preneur. C’est bien un outil d’incitation, pas de rendement.
La préemption et la foncière, pour la vacance structurelle
Au-delà de deux ans de vacance, le livre blanc parle de décrochage durable, et les outils changent de nature. Le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, prévu par les articles L214-1 et suivants du code de l’urbanisme, permet de préempter fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains destinés à des commerces de 300 à 1 000 m². La rétrocession doit intervenir dans un délai de deux ans, porté à trois ans en cas de mise en location-gérance. Ce droit peut être délégué à un EPCI, une SEM, une société publique locale ou un concessionnaire d’aménagement, ce qui est souvent le montage pertinent. Notre article sur le droit de préemption commercial et la préservation de la diversité commerciale détaille la procédure.
La foncière de redynamisation prend le relais quand il faut porter le bien et le restructurer. Au 30 juin 2025, la Banque des Territoires était actionnaire de 93 foncières, contre 82 fin 2024, avec 495 opérations inscrites aux plans d’affaires dans 69 territoires Action Cœur de Ville, dont 203 déjà livrées. Le fonds de restructuration des locaux d’activité finance jusqu’à 50% du déficit d’opération, dans la limite de 670 €/m² en centre-ville ou centre-bourg et 550 €/m² en quartier prioritaire, pour une subvention moyenne constatée de 84 000 € par local.
Étape 4 : rendre l’offre visible, faute de plateforme nationale
Voici le constat que peu de collectivités anticipent : il n’existe aucune plateforme nationale de diffusion des locaux commerciaux vacants. Ni base ouverte, ni portail d’État, ni guichet unique. Le Conseil national du commerce le reconnaît dans son rapport d’activité 2025, en pointant les limites des outils actuels de mesure de la vacance commerciale et la nécessité de développer des outils harmonisés et territorialisés, intégrant des indicateurs plus larges que le seul taux de vacance : flux, fréquentation, accessibilité, mobilités, niveaux de loyers et état du parc commercial.
La situation est d’autant plus paradoxale que le code de commerce, lui, impose d’utiliser cette donnée. L’article L752-6 prévoit que l’analyse d’impact d’un projet soumis à autorisation d’exploitation commerciale s’appuie notamment sur le taux de vacance commerciale de la zone de chalandise, et l’article R752-29-5 exige que ces données soient présentées sur une période d’au moins trois ans, datées et avec leurs sources mentionnées. La loi réclame donc une série chronologique sourcée que l’État n’outille pas. La Cour des comptes relevait d’ailleurs en 2023 que l’unique indicateur national du volet commerce d’Action Cœur de Ville reposait sur une mesure réalisée par un prestataire privé.
La conséquence est directe. Une fiche local parfaitement documentée qui reste dans un tableur interne ne produit aucune implantation. La visibilité de votre offre dépend entièrement des canaux que vous activez vous-même : le site de la collectivité, les réseaux consulaires, les plateformes privées d’annonces, les réseaux de franchise en développement, et les structures de sourcing spécialisées.
C’est précisément le rôle que joue le Pôle Implantation Commerce auprès de ses territoires partenaires : les locaux disponibles sont référencés et diffusés sur ses canaux, ce qui leur donne une visibilité auprès d’un vivier de porteurs de projet à l’échelle nationale, bien au-delà du bassin local.
« Pôle Implantation Commerce fonctionne en binôme avec le manager de centre-ville : le manager connaît le terrain, Pôle Implantation Commerce apporte des projets qualifiés portés par des indépendants et des enseignes. C’est cette complémentarité qui produit des résultats. Combiner un interlocuteur local et un partenaire de sourcing externe permet de maximiser les chances d’implantations. »
Amy Dauphin, Pôle Implantation Commerce, livre blanc « Revitaliser le commerce de votre centre-ville », 2026.
Reste la question de la vitrine en attendant. Le livre blanc recommande la vitrophanie, c’est-à-dire l’habillage des vitrines vides par des visuels qualitatifs, pour éviter l’effet de rue morte. Honnêteté méthodologique : aucune donnée publique ne mesure l’effet de cette pratique sur la fréquentation ou sur la vitesse de commercialisation. Ce qui est en revanche documenté par l’État, c’est le mécanisme qu’elle cherche à enrayer. La Direction générale des entreprises écrit que la vacance commerciale engendre un signal négatif et un sentiment de délaissement, et qu’elle est souvent contagieuse, diminuant très rapidement la commercialité de certains axes et modifiant les flux piétons. Le dispositif national qui traite ce sujet avec un vrai cadre est « Made in Local », lancé en janvier 2026 par la Direction générale des entreprises : une occupation temporaire des locaux vacants par des artisans et commerçants locaux, avec un objectif de dix commerces à l’essai la première année, sur candidature des communes.
Étape 5 : alimenter le pipeline de porteurs de projet
Une offre sans demande qualifiée ne se remplit pas davantage qu’un inventaire. Bonne nouvelle, la demande existe et elle progresse : le commerce a enregistré 172 600 créations d’entreprises en 2025, en hausse de 11% sur un an, contribuant à près d’un tiers de la progression nationale des créations, tous secteurs confondus (INSEE, janvier 2026). Du côté des réseaux, la franchise a ouvert 2 605 points de vente supplémentaires en 2025, portant son parc à 93 395 unités.
Le point de vigilance est ailleurs : ce vivier ne vient pas spontanément frapper à la porte d’une commune. Il faut aller le chercher, et surtout l’entretenir dans la durée, car le livre blanc retient un délai de 6 à 12 mois entre la détection d’un porteur de projet et l’ouverture effective de son commerce. Un pipeline qui se constitue au moment où un local se libère arrive systématiquement trop tard.
Quatre sources de candidats méritent d’être activées en parallèle. Les réseaux d’accompagnement d’abord : Initiative France a accueilli et orienté 20 299 porteurs de projet en 2025 et financé 25 378 entrepreneurs, avec un taux de pérennité à trois ans de 91%. Les chambres consulaires ensuite, CCI et CMA, qui captent les créateurs en amont. Les réseaux de franchise et les enseignes en développement, qu’il faut approcher directement plutôt qu’attendre. Et les dispositifs de test, à commencer par la boutique à l’essai, dont la fédération nationale affiche 230 boutiques ouvertes dans 130 villes et un taux de transformation en commerce pérenne de 84%, chiffres publiés sur son site sans millésime précisé.
Sur l’approche directe des enseignes, notre article consacré aux stratégies pour attirer les enseignes nationales et les franchises sur son territoire détaille les arguments à préparer et les interlocuteurs à viser.
Ce que donne la méthode : l’exemple de Brive-la-Gaillarde
La Communauté d’Agglomération du Bassin de Brive, 48 communes en Corrèze, est accompagnée par Ancoris via le programme Pôle Implantation Commerce depuis plus de quatre ans. Le territoire a fait de la revitalisation commerciale une priorité de mandat et s’appuie sur une combinaison de trois briques : le programme Action Cœur de Ville, la SPL Brive comme opérateur local, et un partenariat de sourcing externe.
Deux implantations illustrent ce que produit le dispositif. Le Monde du Macaron, enseigne nationale de macarons et salon de thé présente dans 29 boutiques en France et en Espagne, a été approchée directement en octobre 2022, avec une mise en relation assurée auprès de la Communauté d’Agglomération : l’implantation génère 3 à 6 emplois. Amélie Louis, ancienne salariée d’une brasserie artisanale, a lancé son atelier de brassage à Objat, dans le périmètre de l’agglomération, après qualification de son projet et orientation vers les interlocuteurs locaux.
Trois facteurs de réussite ressortent, et ils sont transposables. Un opérateur local dédié, qui connaît les spécificités du territoire et accélère les mises en relation. Une prospection proactive, qui consiste à aller chercher les enseignes plutôt qu’à attendre les candidatures. Et une stratégie intégrée commerce et habitat : en combinant implantations commerciales, Halle Gaillarde avec ses 14 commerçants et 100 logements neufs en centre-ville, la collectivité crée un cercle vertueux d’attractivité.
Ce type de résultat n’est pas isolé. Le guide de l’Agence nationale de la cohésion des territoires consacré au commerce de centre-ville documente le cas de Foix, en Ariège, où le taux de vacance commerciale est passé de 24% en 2018 à 4% en 2024, un résultat attribué au travail du manager de commerce de la ville et de l’agglomération.
À retenir : la checklist de l’offre territoriale
Cinq actions à engager pour passer du recensement à l’offre.
- ☐ Demander la liste L135 B à la DGFiP et la recouper avec un passage terrain. Vérifier l’éligibilité à Deveco et aux fichiers fonciers du Cerema, tous deux gratuits pour les collectivités.
- ☐ Documenter chaque local avec photos, montant réel demandé, contraintes techniques et interlocuteur joignable. Sans ces quatre éléments, aucune fiche ne circule.
- ☐ Vérifier si le territoire est couvert par une convention ORT : c’est désormais la condition pour cibler la taxe sur les friches commerciales sur un périmètre restreint, et il faut délibérer avant le 1er octobre pour une application l’année suivante.
- ☐ Distinguer les locaux à plus de deux ans de vacance et arbitrer entre préemption, portage par une foncière et mobilisation du fonds de restructuration des locaux d’activité.
- ☐ Activer au moins trois canaux de diffusion et entretenir un pipeline de candidats en continu, en anticipant un délai de 6 à 12 mois entre la détection et l’ouverture.
Questions fréquentes
Q : Comment obtenir gratuitement la liste des locaux commerciaux vacants de sa commune ?
R : Par l’article L135 B du livre des procédures fiscales. La DGFiP transmet gratuitement aux communes et aux EPCI à fiscalité propre la liste des locaux commerciaux et professionnels vacants n’ayant pas été imposés à la cotisation foncière des entreprises l’année précédente. C’est un indice fiscal, à recouper avec un relevé de terrain et avec les fichiers fonciers du Cerema, accessibles gratuitement par convention. L’outil de suivi le plus abouti est Deveco, développé par l’ANCT, gratuit pour les collectivités. Il n’existe en revanche aucune base nationale prête à l’emploi des locaux commerciaux vacants.
Q : Peut-on désormais cibler la taxe sur les friches commerciales sur un périmètre restreint ?
R : Oui, et c’est nouveau. Jusqu’à la loi de finances pour 2026, la taxe devait s’appliquer uniformément sur tout le territoire communal, ce qui explique que seules 480 communes et 68 EPCI, soit 5% du territoire, y aient recours en 2025. L’article 44 de la loi du 19 février 2026 permet de l’instituer sur le seul périmètre des secteurs d’intervention d’une convention d’opération de revitalisation de territoire, pour les impositions dues à compter de 2027. La délibération doit viser expressément la convention ORT, être postérieure à son entrée en vigueur, et intervenir avant le 1er octobre de l’année précédant l’imposition.
Q : Combien de temps a-t-on pour rétrocéder un local préempté ?
R : Deux ans, délai porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal. Le droit de préemption s’exerce dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, délimité par délibération motivée du conseil municipal, et porte sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains destinés à accueillir des commerces de 300 à 1 000 m². Il peut être délégué à un EPCI, une SEM, une société publique locale ou un concessionnaire d’aménagement.
Q : Habiller les vitrines vides a-t-il un effet mesurable ?
R : Aucune donnée publique ne mesure l’effet de la vitrophanie sur la perception d’une rue, la fréquentation piétonne ou la vitesse de commercialisation, et mieux vaut le dire clairement. Ce qui est documenté par l’État, c’est le mécanisme que cette pratique cherche à enrayer : la Direction générale des entreprises souligne que la vacance engendre un signal négatif, qu’elle est souvent contagieuse et qu’elle diminue très rapidement la commercialité de certains axes en modifiant les flux piétons. Le dispositif national qui encadre l’occupation temporaire des locaux vacants est « Made in Local », lancé en janvier 2026.
Q : Où diffuser son offre de locaux commerciaux quand on est une collectivité ?
R : Il n’existe pas de plateforme nationale, ce qui impose d’activer plusieurs canaux en parallèle : le site de la collectivité, les réseaux consulaires, les plateformes privées d’annonces, l’approche directe des enseignes en développement et les structures de sourcing spécialisées. Le Pôle Implantation Commerce référence et diffuse les locaux disponibles de ses territoires partenaires sur ses propres canaux, ce qui leur donne une visibilité nationale auprès d’un vivier de porteurs de projet, indépendants comme franchisés.
Offres immo à saisir
Des exemples de locaux structurants diffusés pour le compte de nos territoires partenaires.
Ancenis-Saint-Géréon (44)Local commercial de 210 m² à vendre avec triple vitrine
Aire-sur-la-Lys (62)Local commercial d’environ 200 m² à louer en hyper-centre
Le Havre (76)Local commercial neuf de 250 m² à vendre ou à louer, quartier des Halles centrales
Sources et références
Les données et références juridiques de cet article proviennent de sources publiques, datées et vérifiables.
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Amy Dauphin est responsable de la mission commerce au sein du Pôle Implantation Commerce (PIC). Forte de sa connaissance approfondie des besoins des territoires, elle qualifie les projets d’implantation et maîtrise les réseaux d’enseignes et de franchises en développement. Depuis 2022, elle a accompagné plus de 500 projets d’implantation à travers la France, en partenariat avec les CCI, les collectivités et les réseaux de franchise. Amy partage régulièrement son expertise à travers des articles et guides pratiques destinés aux entrepreneurs et aux décideurs locaux.