Comprendre les modalités d’un bail commercial 3-6-9

Vous avez identifié l’emplacement idéal pour votre futur commerce ou votre franchise. Le flux de passants est bon, la vitrine est visible, la surface correspond à vos besoins. Il reste une étape décisive : la signature du bail commercial.

Ce contrat ne se résume pas au montant du loyer. Il définit votre relation avec le propriétaire pour les neuf prochaines années. En France, le statut des baux commerciaux est très protecteur pour le locataire, à condition de bien en maîtriser les mécanismes. Une clause mal comprise peut peser lourd sur la rentabilité de votre entreprise ou compliquer sa revente future.

Voici une lecture pratique et sans jargon du bail “3-6-9” pour vous aider à négocier et signer en connaissance de cause.

Le principe du 3-6-9 : sécurité et flexibilité

Le terme “3-6-9” fait référence aux périodes triennales du contrat. C’est un mécanisme asymétrique, conçu à l’avantage du commerçant.

Pour vous, locataire : Vous vous engagez pour une durée minimale de 9 ans, mais vous disposez d’une porte de sortie tous les 3 ans. Vous pouvez donner congé à la fin de chaque période triennale (au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans) en respectant un préavis de 6 mois. C’est une sécurité qui vous permet d’arrêter l’activité si le commerce ne fonctionne pas comme prévu ou si vous souhaitez changer de local.

Pour le bailleur (propriétaire) : Il est engagé fermement sur la durée. Il ne peut pas reprendre son local avant la fin des 9 ans, sauf cas très spécifiques (comme la reconstruction de l’immeuble) et souvent moyennant une lourde indemnité d’éviction.

💡 Notre conseil :

Ne négligez jamais le formalisme du congé. Si vous souhaitez partir au bout de 3 ans, vous devez prévenir le bailleur par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par lettre recommandée au moins 6 mois avant la date anniversaire. Si vous ratez ce délai d’un jour, vous êtes reparti pour 3 ans de loyer.

Le loyer et ses révisions

Le loyer initial est libre. C’est la loi de l’offre et de la demande. Si vous visez un emplacement numéro 1 en centre-ville ou dans une zone commerciale très prisée, le prix sera élevé. C’est là que notre travail chez Pôle Implantation Commerce intervient en amont : nous aidons les porteurs de projet à identifier des opportunités dans des territoires qui cherchent activement à dynamiser leur tissu commercial, offrant parfois des conditions d’installation plus attractives.

Une fois le bail signé, le loyer n’est plus libre. Il évolue selon un indice mentionné au contrat :

• ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales.
• ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux ou entrepôts.

Soyez vigilant sur les clauses de “loyer progressif” ou les paliers. Assurez-vous que votre prévisionnel financier peut absorber les augmentations prévues.

La répartition des charges : qui paie quoi ?

C’est souvent le point de friction. La loi Pinel de 2014 a mis un peu d’ordre, mais la liberté contractuelle reste grande.

Il faut distinguer deux types de travaux :

1. Les grosses réparations (Article 606 du Code Civil) : Elles concernent la structure de l’immeuble (murs porteurs, toiture entière, charpente). La loi interdit désormais de les faire payer au locataire.
2. Les travaux d’entretien et menues réparations (Article 605) : Ils sont généralement à la charge du locataire (peinture, vitrine, équipements intérieurs).

Le piège fréquent : La taxe foncière. Bien que ce soit un impôt dû par le propriétaire, la majorité des baux commerciaux incluent une clause transférant cette charge au locataire. C’est légal, mais cela représente un “13ème mois” de loyer qu’il faut anticiper. Négociez ce point si le loyer facial est déjà élevé.

La clause de destination : ce que vous avez le droit de vendre

La “destination des lieux” définit l’activité autorisée dans le local. Il existe deux cas de figure :

• Le bail “tous commerces” : C’est le Graal. Il vous permet d’exercer n’importe quelle activité (sauf nuisances réglementées).
• Le bail à activité restreinte : Le contrat précise “prêt-à-porter” ou “restauration froide”. Si vous voulez changer d’activité ou en ajouter une (par exemple, vendre des boissons dans votre librairie), vous devrez demander une “déspécialisation” au propriétaire. Il peut refuser ou demander une augmentation de loyer en contrepartie.

Soyez précis lors de la rédaction. Si vous êtes franchisé, assurez-vous que la destination couvre l’ensemble des produits actuels et futurs de l’enseigne.

Droit au bail et Pas-de-porte : ne confondez pas

Lors de l’entrée dans les lieux, on vous demandera souvent une somme importante en plus du dépôt de garantie. Il faut savoir ce que vous payez :

• Le Pas-de-porte : C’est un droit d’entrée versé au propriétaire. Il est définitivement perdu pour vous. Considérez-le comme un supplément de loyer payé d’avance.
• Le Droit au bail : C’est une somme versée au locataire sortant pour reprendre son bail en cours (souvent parce que le loyer est avantageux par rapport au marché actuel). Cette somme est un actif de votre entreprise. Vous pourrez potentiellement la récupérer en revendant votre affaire, à condition que le loyer reste attractif.

Le renouvellement : la “Propriété Commerciale”

C’est la pierre angulaire du statut des baux commerciaux. À la fin des 9 ans, vous avez un droit au renouvellement.

Si le propriétaire refuse de renouveler votre bail alors que vous n’avez commis aucune faute (impayés, dégradations), il doit vous verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité doit couvrir le préjudice subi, ce qui inclut souvent la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation.

Concrètement, cela signifie que le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors simplement pour louer plus cher à quelqu’un d’autre. C’est cette garantie qui permet de valoriser votre entreprise sur le long terme.

L’état des lieux : une formalité obligatoire

Depuis la loi Pinel, l’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire. Ne le bâclez pas.

Un état des lieux imprécis à l’entrée peut se retourner contre vous à la sortie. Si le local est “brut de béton” ou vétuste, faites-le noter précisément. Sinon, le propriétaire pourrait exiger que vous rendiez un local en parfait état, vous obligeant à financer des travaux de rénovation qui ne vous incombent pas. N’hésitez pas à faire appel à un huissier pour figer la situation.

Pourquoi se faire accompagner ?

Le bail commercial est un outil de gestion. Il doit servir votre projet, pas le contraindre. Trop d’entrepreneurs signent le contrat type proposé par le bailleur sans oser négocier, de peur de perdre l’emplacement.

Chez Pôle Implantation Commerce, notre mission est de faciliter votre installation. Nous recensons des locaux disponibles sur l’ensemble du territoire français et nous vous mettons en relation avec des collectivités. Mais notre conseil va au-delà de la mise en relation : nous vous encourageons vivement à faire relire votre projet de bail par un avocat spécialisé ou un notaire avant toute signature.

Ce que vous négociez aujourd’hui (franchise de loyer pour travaux, exclusion de la taxe foncière, activités autorisées) aura un impact direct sur votre trésorerie des premières années.

Ce qu’il faut retenir

Amy Dauphin

Forte d’une expérience de plusieurs années en développement économique, Amy accompagne les enseignes et les porteurs de projet dans leur projet d’implantation d’activités économiques ou commerciales. Sa capacité à comprendre vos enjeux et sa connaissance des territoires font d’Amy un atout à la réussite de votre implantation.