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Commerce en centre-ville : état des lieux et perspectives en 2025
Le commerce en centre-ville, longtemps considéré comme un marqueur de vitalité urbaine et de lien social, fait aujourd’hui face à une transformation profonde. La montée en puissance du e-commerce, les évolutions démographiques, la pression inflationniste et les nouvelles attentes des consommateurs redessinent les contours de l’offre commerciale locale. À la croisée des chemins, les collectivités territoriales ont un rôle structurant à jouer pour maintenir l’attractivité de leurs centres-villes et accompagner les transitions nécessaires.
Des centres-villes en tension : une vacance structurelle qui s’installe
Selon le bilan publié par la fédération Procos en février 2025, le taux de vacance commerciale atteint 10,64 % en moyenne dans les centres-villes, un record depuis le début du suivi. Cette dynamique s’explique par une conjonction de facteurs : le développement exponentiel du commerce en ligne, la baisse du pouvoir d’achat, les changements d’habitudes de consommation, mais aussi une difficulté croissante à recruter des commerçants indépendants prêts à s’implanter durablement.
De manière préoccupante, les autorisations de surfaces commerciales ont chuté de 67 % en cinq ans, traduisant à la fois un ralentissement de l’investissement et un manque de confiance dans les perspectives du commerce physique, en particulier dans les zones urbaines moyennes.
Une étude du cabinet AID souligne trois évolutions majeures :
- Tertiarisation accrue des centres-villes, avec une part croissante d’activités de services (banques, assurances, coworking, esthétique) au détriment des commerces traditionnels ;
- Rotation élevée des enseignes, avec un renouvellement constant qui nuit à la lisibilité de l’offre ;
- Démassification de la consommation, les clients multipliant les points d’achat tout en réduisant leur panier moyen.
Ces mutations rendent plus difficile la consolidation d’un tissu économique stable, en particulier dans les villes de taille intermédiaire et les cœurs de bourgs.
Vers un commerce plus responsable et ancré localement
Malgré ces tensions, une autre dynamique est à l’œuvre. Les attentes sociétales évoluent et de nouvelles formes de commerce émergent, en lien avec une recherche de proximité, d’authenticité et d’impact local.
Les consommateurs plébiscitent désormais :
- Les circuits courts et les produits locaux (artisans, producteurs, commerces indépendants) ;
- Les enseignes engagées dans des démarches de transition écologique (zéro déchet, économie circulaire, éco-conception) ;
- Les commerces proposant une expérience humaine, fondée sur le conseil, la fidélisation, le lien social.
Des initiatives comme les coopératives de commerçants, les boutiques partagées ou les programmes de fidélisation communautaire (par gamification ou mécénat de quartier) offrent des modèles économiques innovants, ancrés dans le territoire.
Le commerce devient un vecteur de développement durable, à condition de le soutenir dans ses démarches de transition.
L’innovation au service de la revitalisation
L’innovation technologique, lorsqu’elle est pensée comme un appui à la revitalisation plutôt qu’un substitut au commerce physique, peut constituer un puissant levier d’attractivité.
Plusieurs tendances se confirment en 2025 :
- Digitalisation de la relation client : outils CRM, click & collect, communication géolocalisée ;
- Valorisation du foncier commercial : aménagement flexible des cellules, requalification des friches urbaines, espaces hybrides associant vente, animation et services ;
- Émergence de formats mixtes : boutiques-appartements, tiers-lieux commerciaux, rez-de-chaussée actifs dans les projets immobiliers neufs.
Ces outils doivent être mis au service d’une stratégie locale de développement commercial, pilotée par les collectivités et les développeurs économiques de terrain.
Le rôle central des collectivités territoriales
Face à ces mutations, les collectivités territoriales se trouvent en première ligne pour structurer une politique de redynamisation ambitieuse et cohérente. Leur action se traduit à plusieurs niveaux :
- Stratégique : mise en œuvre de schémas directeurs, diagnostics territoriaux et plans d’action territorialisés ;
- Foncière : politique active d’aménagement, maîtrise d’usage des rez-de-chaussée, portage de locaux en régie ou via des SEM/SPLA ;
- Financière : mobilisation de dispositifs d’aide (Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, Fonds vert, DSIL, FISAC, etc.) pour accompagner la modernisation commerciale ;
- Animation économique : coordination des unions commerciales, structuration de dispositifs d’accompagnement des porteurs de projet, développement de marque de territoire.
Des initiatives plus politiques émergent également. À Lyon, par exemple, des élus proposent une contribution des plateformes de e-commerce au financement des mobilités, illustrant la volonté de mieux répartir la charge entre commerce physique et digital.
Conclusion : une mutation à accompagner, un avenir à co-construire
Le commerce de proximité reste un pilier de la ville vivante, de la ville humaine, et du développement économique territorial. Sa mutation actuelle, bien que brutale, est aussi l’opportunité d’un repositionnement profond.
En intégrant les dimensions environnementales, sociales et numériques, en appuyant les porteurs de projets et en réinventant l’aménagement urbain, les collectivités territoriales peuvent faire des centres-villes de véritables laboratoires de la transition économique locale.
Forte d’une expérience de plusieurs années en développement économique, Amy accompagne les enseignes et les porteurs de projet dans leur projet d’implantation d’activités économiques ou commerciales. Sa capacité à comprendre vos enjeux et sa connaissance des territoires font d’Amy un atout à la réussite de votre implantation.